文：黄泉安
自槟州政府文宣机关把槟州交通大蓝图 (PTMP) 焦点转至槟岛南部填海计划 (PSR) 之后，由于耗资庞大、涵盖面深及广，难免引人注目，成为议论课题。
至今，大型计划的负面反应，仅是来自槟州数个天下无所不知的 “全职” NGO (非政府组织），以及申诉日后生计被威胁的槟州、北霹雳渔民。抗议的噪音，也促使候任首相安华（公正党主席）必须亲自出马巡视一番，然后再和曹观友首席部长拍摄全家福，取得充足媒体效果。
续后，安华女儿奴鲁依莎（峇东埔国会议员）公然申言反对槟南填海计划，但无甚后续行动。陆续，风头人物阿兹敏（公正党署理主席兼经济事务部长）也空降槟城，紧贴曹观友身边不忘抓着槟南填海计划当话题。
要知道，槟南三人造岛填海计划大约涵盖1800公顷新地皮，日后用来规划商业、家居及数码工业据点，被英文媒体估价于700亿令吉之间。由于整个工程能推动槟州未来30年经济发展，乘数效应可观，似乎蛋糕仍未成形，但已令人垂涎三尺。
有趣的是，整体槟州交通大蓝图及槟南填海计划竟也变成传统置业发展商的梦魇，感觉自己已被此两项大型计划边缘化了！
最近，世界级建筑师 Veritas 集团 (拉丁语意思是 “真理女神”）首次将第13届 “Veritas 讲堂系列” 从吉隆坡班师转到槟城举办，主题是：“前进：槟州迈向未来”。我与该集团数名资深伙伴交情颇深，受邀出席并有机会与业界人士交换资讯，受益良多。
根据内线人消息，数个源自巴生谷然后进军槟城市场多年的大型发展商，已展开反扑行动来自救，并计划于8月底结集所有高级主管及建设业专才，在杜绝槟州VIP及政府长官出席的氛围下，举办一项闭门论坛，让业者自由发言，商讨槟州交通大蓝图及槟南填海计划，对传统置地发展商所带来的围城风险，然后汇集各方面的解围大计，再将报告书转呈槟州政府，争取商机。
预料，槟州 “可负担房屋” 的供求均衡、地方政府规划程序的时间性及手续费制度，将是发展商对州政府声讨的主要课题。到时，首席部长曹观友与佳日星（地方政府及发展规划委员会主席）将有大把功课要做，也要赶紧恶补各自的资讯与技能，才能向外做专业性回应。
谈到可负担房屋，整个配套的确有问题。发展商告诉我现在市场是供过于求，滞销单位造成持有成本飙高。另一方面，街坊庶民却告诉我，现在的可负担房屋，他们可负担不起！
这是市场极化的双输局面，但槟州房屋行政议员似乎仍没对症下药！
由于上纪元90年代在槟州盛行的7万2500千令吉中廉价屋（现称 “可负担房屋” B型）因地价及建筑成本日益攀升而见少卖贵，早在2014年，州政府尝试推动所谓的 C、D、E 型可负担房屋（威省区每单位28万令吉起跳）。当时，我曾提醒熟悉的发展商，提防掉入时间陷阱，因为可负担房屋的风光期，最多只是5年。现在是2019年，不幸被我命中，时间到了， Time’s up！
这是因与市场供求劲力及价值链惯常出现的一元复始效应有关。
例如，建材有周期性价格波动，宏观微观经济同样也收到国内外波动的周期效应，而联邦政府长期允肯对庶民施以借贷套利（living on credit) 的内陆消费制度，造成受薪人士因沦陷车奴卡奴困境而家债飙升，可支配收入每月所剩无几，偏偏银行只是晴天的朋友，不会在雨天借伞给你，当可负担房屋首轮实质买者都购置产业，往后房贷被拒的个案必然会涌现出来。
说实在，私人界置地发展是资本主义体制下的商业活动，类数唯利是图才能扎根于市场立足。居于本地建筑业作业方式腐旧，长期依赖非高技能外劳一压低成本，造成建筑期缓慢，不似中国 “工业式建筑系统” （IBS）广泛达臻一月三楼的建筑速度，在效率与抢攻市场方面就会落后下来。
这些课题，我有机会在 Veritas 讲堂向业界讨教和交换资讯，也从讲堂项目内容取得寻幽探秘的市面痕迹。
马来西亚房地产发展商公会槟州分会主席杜进良是 IJM 集团的资深雇员，他指出三大要点：一、槟州交通大蓝图交递伙伴、州政府，与房地产商之间，缺乏交流。二、槟州可负担房屋已过剩，必须重新研究是否应在槟南填海计划中，建造更多的可负担房屋。三、填海是昂贵计划，若把填海地用以建造可负担房屋成本会更糟，认为有必要重新解读槟州房屋需求量、各地区缺乏哪一类型房屋、房屋应定价多少和建屋地点及建造时间等数据据点，但类似实质数据目前都一无所有，俨如抹黑行车。
现在连传统大卡发展商也出来喊救命时，希望曹观友和佳日星能听得响亮，亡羊补牢。
找工作， 就找这里!
- Social Media Marketing Executive
- Advertising & Marketing
- Kuala Lumpur
-
MYR 6K /Month
- PHP Software Developer
- Information Technology
- Wilayah Persekutuan
-
MYR 6K /Month
