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文：江振鸿

房屋及地方政府部长祖莱达日前表示，该部将拟定新法令设定房屋的最高租金上限，以杜绝房东收取不合理的高租金。

首先，要鉴定相关房屋的租金合不合理，本就不是单单根据房屋的价格及面积如此简单。举几个例子，一间面积不大或当初售价不高却处于黄金地带的单位，租金行情肯定比一间面积很大或当初售价很高却不是处于黄金地带的单位好；一些处于新兴市镇的单位因为靠近提供大量就业机会的工业区，其租金行情也许高过处于市区黄金地带的单位。

另外，房屋的租金行情也不是一成不变的，而是会随着一些外来因素而出现变化，例如，一些租金行情原本不好的房屋，却因为附近新建好的高速公路或捷运站，而变得水涨船高；一些租金行情原本不错的房产，也可能因为该地区的水灾恶化问题，而出现下滑的现象。

第二，以目前大马一些大城市尤其是槟城的房屋出租市场行情状况，屋主或房屋投资者最需要的恐怕是房屋的最低租金下限吧，因为有许多房屋的租金市场行情都面对“有价无市”，即租金行情看似很高，实际上却是面对无人问津的问题。

一些屋主或房屋投资者甚至被迫调低租金来吸引租户。

我一位亲友在槟岛所拥有的某高级公寓单位，虽然相关单位的租金市场行情每月高达五千令吉，但是他的单位却因长期找不到租户，而空置了长达数年，最终更因不堪偿还房贷的压力，而被迫把租金减半至远低于市价五千令吉的两千多令吉后，才成功找到租户。

因此我想与所有的事物一样，不受干预的自由市场供求，才是能决定相关房屋的租金合理或不合理。

所以，政府与其去管制房屋的最高租金上限，倒不如去管制国内的发展项目类型，减少那些已在市场上供过于求情况严重的商场、店铺商业中心及办公大楼，和一些不符合国民消费能力的超级豪华公寓，及不符合一般家庭需求的所谓小型居家办公室(SOHO) 的发展，并鼓励发展商增加一些中廉价及可负担房屋的发展项目。

一旦这些中廉价及可负担房产在市场上的供给增加，在自由市场供求的原则之下，房屋租金自然不会爆涨至不合理的水平!

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